3. 契約
契約の手順
物件の確定 → 入居申込書の提出 → 入居審査 → 契約締結、契約金の支払
■入居申込書
物件の選出が終わると､そのビルオーナーに対して｢入居申込書｣に会社概要を添付して提出します｡通常オーナーは取引銀行の照会などの信用調査を行い､審査を行います｡また､申込書と同時あるいは契約時に次のような書類を提出する必要があります｡
･会社の印鑑証明書
･代表者の印鑑証明書
･会社の登記簿謄本
■契約書の作成
契約書の作成は､すべての条項を慎重にチェックし､少しでも疑問があれば仲介業者に相談し､納得のいくまで調整します｡
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資料 |
・賃料起算日 賃料起算日とは賃料の発生する日のことです｡一般的には内装工事の着手日からというケースが多い｡ ・支払時期 通常､オフィスの場合は翌月分を当月末までに支払う前払い方式です｡ （３）支払方法一般的には銀行振込で支払います｡銀行振込の場合､振込手数料は原則としてテナント負担になります｡ ・改定時期 ｢更新料｣契約更新時に賃料などの改定が行われるのが一般的です｡ |
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契約期間更新 |
・賃貸借の契約期間は通常2年が多いようです｡双方で異議のない場合は自動更新されます｡ ・更新時に更新料が必要なのかどうか､また､その額は新賃料の1ｶ月分であるかを明確にしておく｡ |
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管理費 |
管理費は一般的にビルの共用部分の保守防犯管理のための経費です｡エレベーター､空調機器､給排水設備などの保守整備費や共用部分の電気･ガス･水道料や清掃費など｡貸室内の冷暖房費､空調費などが含まれているのか。冷暖房など､空調の使用条件や貸室内の清掃費など共益費以外の費用負担の有無｡ |
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敷金・保証金 |
・敷金（保証金）は賃料の支払債務､その他の債務の担保として無利息で貸主が預かるものです｡ ・敷金(保証金)が月額賃料の何ｶ月分という計算になっている場合､賃料の値上げまたは値下げの時にその差額分だけ敷金(保証金)が増減されることがあります｡ ・賃貸借契約が終了した時に借主に返還されます｡その返還の時期は明渡し時､または明渡しから3ｶ月､あるいは6ｶ月後という場合が多いようです｡ ・賃貸借契約が終了し、明渡しまでに借主に賃料の不払いやはその他の債務がなければ､敷金(保証金)は通常､原状回復費用を差し引いた金額が借主に返還されます｡ただし､償却の取り決めがある場合は､その金額が差し引かれて返還されます｡償却がある場合､何パーセントか確認しましょう｡ |
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契約面積 |
契約書に記載される｢契約面積｣は､｢専用面積｣のみの場合と｢専用面積のほかに共用面積の一部が含まれる｣場合とがあります｡ ・専用面積とは実際に借主がオフィスとして専用で使える面積｡ ・共用面積とはエレベーターホール･廊下･トイレ・給湯室など､共用で使用する付帯面積｡ |
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修繕 |
入居期間中に、貸主、借主それぞれが負担する修理区分を確認しておきましょう。 |
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原状回復 |
解約の際の原状回復の範囲・方法･施行業者などを確認しましょう。 |
■契約の締結
諸条件、契約内容の調整がついたら契約を締結します。必要書類や、契約に必要な金額を早めに準備しておきましょう。
･会社の概要書・印鑑証明書・登記簿謄本
･代表者の印鑑証明書
■現入居ビル解約の手続
移転先決定の目途が立ったら､現オフィスの解約の手続きを行います。現在締結している賃貸借契約書を再度確認し､貸主に解約予告を文書でおこないます｡退去時､原則として貸室内を原状に復して貸主に返還しなければなりませんが、原状回復工事の範囲や金額･期限などは､入念な打ち合せが必要となります。
